Az ingatlanok világában két szónak jelentős súlya van: előleg. És míg az előleg a lakásvásárlás nagy részét képezi, a zárási költségek a folyamat egy másik része, amely közel sem kap annyi figyelmet, annak ellenére, hogy jelentős. A „zárási költségek” egyszerűbben fogalmazva különböző díjak kombinációjára utalnak, amelyeket a lakáshitel lezárásához és a lakásvásárláshoz kell fizetni. Ezeket a költségeket általában a vevő fizeti a jelzáloghitelezőnek vagy az ellenőrzésekért, értékbecslésekért stb. felelős cégeknek, de bizonyos esetekben az eladó is fizetheti őket.
A zárási költségek megértése és a zárás napján történő kifizetésükre vonatkozó hatékony költségvetés-tervezés megterhelő lehet. Ne aggódjon, nincs egyedül! Bármilyen zavaros és stresszes is a lakásvásárlás, rengeteg ember van, aki tanácsot adhat a folyamatban való eligazodáshoz.
Ha bizonytalan abban, hogy mire számíthat a zárási költségek kifizetésekor, a fafaq konzultált Darik Tolnayval, a CrossCountry Mortgage, LLC hitelügyintézőjével és a CrossCountry Mortgage üzletágvezetőjével., hogy válaszoljon a kérdéseire, és megnyugtassa az ideges, lakásvásárlói idegeket.
Mik a zárási költségek?
A lakásvásárlási folyamat során fontos, hogy legyen elképzelése arról, hogy milyen zárási költségeket kell majd fizetnie a zárás előtt vagy a zárás napján. Számos különböző díj alkotja a zárási költségeket, de Tolnay megjegyzi, hogy ezek a következők lehetnek:
- Jelzálog-indítási díj: A hitelező által a hitel feldolgozásáért felszámított költség, amely jellemzően a hitelösszeg egy százaléka.
- Hitel-kedvezménypontok: Azok a díjak, amelyeket a hitelezőnek fizet, hogy csökkentse a hitel kamatlábát.
- Feldolgozási és kockázatvállalási díjak: A kockázatvállalási szolgáltatásokért fizetett díjak. Az underwriter olyan személy, aki megvizsgálja az Ön pénzügyeit, és értékeli a hitelnyújtás kockázatát.
- Hitelinformációs díj: A hitelezőnek fizetett díj, amelyet azért fizet, hogy legalább két hitelinformációs irodától lekérje az Ön hiteljelentését.
- Értékbecslési díj: Az a díj, amelyet egy értékbecslőnek fizet, akár harmadik félnek, akár a hitelezőn keresztül, hogy megállapítsa otthona értékét.
- Ellenőrzési díj: A díj, amelyet egy ellenőrnek fizet, aki értékeli és megállapítja, hogy otthona megfelel-e a helyi előírásoknak és szabályzatoknak. Az ellenőrzés egy teljes körű értékelés, amely meghatározza az otthon fizikai szerkezetének biztonságát és minőségét.
- Árvízi tanúsítási díj (egyes területeken): Az Ön által egy harmadik félnek fizetett díj annak megállapításáért, hogy otthona árvízzónában van-e, ami növelheti az ingatlan károsodásának kockázatát.
- Előre fizetett kamat: A záráskor fizetett pénzösszeg, amely a hitelre felhalmozódó napi kamatokat fedezi a lakásvásárlás lezárásának időpontja és az első jelzáloghitel-fizetés között.
A zárási költségekhez kapcsolódó díjak az Ön által lakott államtól függően változhatnak. Például az átruházási adót általában az eladó fizeti, de néhány államban, például Pennsylvaniában (ahol én vettem a lakásomat), az eladó és a vevő egyaránt felelős az átruházási adó megosztásáért. Az ehhez hasonló tényezők növelhetik a teljes zárási költséget, ezért a legjobb, ha beszél a jelzáloghitelezőjével, különösen a hitelügyintézőjével, hogy pontosan tudja, mit kell megtakarításba helyeznie, és végül mit kell fizetnie a záráskor.
Mik az átlagos zárási költségek?
A vevők átlagos zárási költségei jellemzően a lakás vételárának két és öt százaléka közé esnek, de Tolnay tapasztalatai szerint a vevők átlagosan 1,5 százalékot fizetnek. Ezt a százalékot több tényező is befolyásolja, például: az állam, amelyben a lakást vásárolja, a hitel típusa, a hitel nagysága és a jelzáloghitelező.
Tárgyalhatóak-e a zárási költségek?
A zárási költségek megfélemlítőnek és abszolútnak hangozhatnak, de valójában többféleképpen is lehet tárgyalni róluk. Először is, közvetlenül kommunikálhat az eladóval, hogy megtudja, hajlandó-e kedvezményt nyújtani hitel formájában, hogy csökkentse a teljes zárási költséget. Tolnay azt javasolja, hogy ezt a következőképpen közelítsük meg: „Otthon eladó úr, 500 000 dollárt ajánlok a házáért, de szeretnék 5000 dolláros (vagy a hitelezője által közölt összeg alapján meghatározott dollárösszegű) hitelt a zárási költségekre”. A vevők felajánlhatják, hogy a gyorsabb lezárás megkönnyítése érdekében mellőzik a házi ellenőrzéseket, vagy egyszerűen csak alacsonyabb előleget/előleget kérhetnek cserébe, de a döntés végső soron az eladón múlik.
A zárási költségekről való tárgyalás másik módja, ha közvetlenül a hitelezőhöz fordul. Hasonlítsa össze a más hitelezőktől kapott hitelkalkulációkat, és kérdezze meg a potenciális hitelezőt, hogy tudnak-e csökkenteni az árakon. Ezenkívül ne felejtsen el érdeklődni a lehetséges árengedmények és kedvezmények iránt, mivel egyes hitelezők ajánlatokat kínálnak.
Vannak módok a zárási költségek elengedésére?
Ahogyan a zárási költségekről is tárgyalhat, úgy a zárási költségek csökkentésének is vannak módjai. Ennek egy figyelmen kívül hagyott módja az, ha a hónap végén zárja le otthonát, ami hatással van az előre fizetett kamatok összegére. „Kérje meg ügynökét, hogy a zárás időpontja a hónap utolsó napja legyen, így a hitelező csak egy nap kamatot szed be” – javasolja Tolnay. „Ha a hónap első napján zárna, a hitelező 30 vagy 31 napnyi kamatot szedne be, ami a zárási költségeket több száz vagy ezer dollárral növelheti, az árkategóriától függően.”
Emellett a lakástulajdonosi biztosítások megvásárlása drasztikusan csökkentheti a zárási költségeket. A legtöbb ember egy éves lakástulajdonosi biztosítást fizet a záráskor, és a társaságtól és a lefedettségtől függően, „ez nemcsak a zárási költségeket csökkentheti, hanem a havi jelzáloghitel-fizetést is csökkentheti” – magyarázza Tolnay. A vásárlók körében népszerű választás az autó- és lakásbiztosítások összekapcsolása, mivel mindkét biztosítás jellemzően kedvezményes, ha ugyanazon a társaságon keresztül vásárolják meg.
Hogyan fizetik a zárási költségeket?
Mielőtt eljön a zárás napja, Ön valószínűleg folyamatos kapcsolatban lesz hitelezőjével és ingatlanügynökével, hogy megbizonyosodjon arról, hogy minden a terv szerint halad. Néhány nappal a zárás napja előtt a hitelezője átad Önnek egy zárási tájékoztatót, amely részletezi és lebontja az Önt terhelő zárási költségeket. A zárás előtti napon vagy a zárás napján a legtöbb vásárló a záróközleményben meghatározott teljes összegről hitelesített csekket vagy pénztári csekket kap, amelyet a záróasztalhoz kell vinnie.
Tolnay szerint van három olyan out-of-pocket, up-front költség, amelyet nem szednek be a záráskor, de a zárási költségek részét képezik:
- A foglaló, amely „jellemzően a vevő és az eladó között egyeztetett dollárösszeg, amelyet az ajánlat elfogadását követő 72 órán belül átadnak a jogkezelő cégnek”.
- Ellenőrzési díj
- Értékbecslési díj
Kép forrása: Getty / ljubaphoto