Ha Ön új a lakásvásárlási folyamatban, könnyen előfordulhat, hogy az ingatlanügyekkel kapcsolatos kifejezések és szókincs mennyisége túlterheli Önt. Az ajánlatok megtétele, a zárási költségek, a kamatlábak és a komoly pénz csak néhány a közös szavak közül, amelyeket a vásárlók az ingatlanügynöktől és a jelzáloghitel-társaságtól hallanak, de az egyik kifejezés, amely vitathatatlanul a legnagyobb súlyt hordozza, az „előleg”. Egyszerűen fogalmazva, az előleg a lakás vételárának egy bizonyos százalékát jelenti, amelyet a vevő előre készpénzben fizet az eladónak.
Általános tévhit, hogy legalább 20 százalékos előlegre van szükség az üzlet megkötéséhez, de ez messze nem igaz. A The National Realtors Association és a Realtor.com általános trendekről szóló jelentése szerint az átlagos foglaló 2023-ban 13 százalék, ami a 2022-es 13,6 százalékhoz képest csökkenést jelent, de magasabb, mint a 2019-es és a 2020-as év járvány előtti 11 százalékos átlag.
Bár ezek átlagos előlegfizetések, a minimálisan fizethető előlegszázalékot jellemzően az Ön által felvett hitel típusa határozza meg, amelyet viszont olyan tényezők határoznak meg, mint a foglalkoztatási státusz, az adósság-bevétel arány (DTI), a hitelpontszám és más tényezők. Szerencsére a fafaq beszélt egy szakértővel, hogy lebontsa mindazt, amit a hiteltípusokról és az előlegekről tudni kell, hogy segítsen Önnek a lakásvásárlási út során.
Mennyit kell letenni egy házra?
A különböző hiteltípusok és jelzáloghitelezők felkutatása során valószínűleg olyan megfélemlítő irodalommal bombázták Önt, amely azt sulykolja, hogy lakásvásárláskor 20 százalékos előlegre van szükség. Bár a magasabb összegű előlegnek megvannak a maga előnyei, nem szükséges, mondja Selina Hower, a Berkshire Hathaway ingatlanügynöke. „Sok évvel ezelőtt ez volt a helyzet, azonban mára számos különböző hiteltípus, program és kedvezmény jött létre, hogy minden típusú vásárlót segítsen” – magyarázza. „Az ilyen típusú hitelek gyakran feltételekkel járnak, főként a biztonsági elemek miatt, és azért alakították ki őket így, hogy megvédjék az új vevőt.”
Végső soron a házra letett összeget elsősorban a hitel típusa és a lakás vételára határozza meg. A leggyakoribb hitelek két csoportba sorolhatók: a hagyományos hitelek és az államilag támogatott hitelek, például az FHA-hitelek, az USDA-hitelek és a VA-hitelek. Más hitelek, mint például a jumbo hitelek és a megfelelő hitelek, szintén lehetőségek.
Mi a minimális előlegszázalék a hagyományos hitelek esetében?
Bár a minimális előleg a hagyományos hiteleknél hitelezők szerint változhat, a százalékos arány általában 5 százalék. „Láttam hagyományos hitelezőknél 3 százaléktól egészen 30 százalékig” – mondja Hower. „A legtöbben az 5 százalék körül mozognak, mint minimum. Mindig többet is tehetsz, mint a hitelező minimális összege, ha úgy döntesz.”
Mi a minimális előlegszázalék az FHA-hitelek esetében?
A hagyományos hitelekkel ellentétben az FHA-hitelek kisebb összegű előleget igényelnek, ami népszerűvé teszi őket az első lakásvásárlók körében. Az FHA-hitelek legalább 3,5 százalékos előleget követelnek meg, és olyan védelmet tartalmaznak, amely megakadályozza, hogy a vásárlók olyan pénztárcás otthonra kötelezzék el magukat, amely kiterjedt munkára szorulhat. Amikor FHA-hitellel vásárol házakat, Hower azt mondja: „Az értékbecslő dönti el, ha valami feltűnő, de a szokásos dolgok, amiket keresnek, a korlátok, nem hámló festék, nem repedezett ablakok stb.”. Ezenkívül az államoknak gyakran vannak olyan hitellehetőségek, amelyek segítenek az első alkalommal vagy alacsony jövedelemmel rendelkező lakásvásárlóknak az otthon finanszírozásában. Pennsylvaniában például a PA Housing Finance Agency hitelek „hasonlóak az FHA-hitelekhez, de kissé eltérő adósság-bevétel arányokkal (DTI) rendelkeznek” – mondta Hower.
Vannak olyan hitelek, amelyek nem igényelnek előleget?
Nehéz elképzelni, hogy olyan otthont vásároljunk, ahol nincs szükség előlegre, de van néhány „nulla lejt” hitel, a leggyakoribb a VA-hitel, amelyet az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma támogat. A veteránok és aktív szolgálatot teljesítők számára a VA-hitel olyan lehetőség, amely nem igényel előleget. A jogosultsághoz néhány dologra van szükség. „Ha Ön nyugdíjas, akkor először is be kell szereznie a DD214-es igazolást a kormánytól, és azt kell átadnia a hitelezőnek” – magyarázza Hower. „Ha aktív katona vagy, vannak más dokumentumok is, amelyeket az aktív parancsnokodtól kapnál. A hiteleződ végigvezeti mindezen, és lehet, hogy azonnal hozzáférhet ezekhez a dokumentumokhoz.”
Ezenkívül az USDA-hitel, amelyet az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma támogat, egy másik lehetőség, amely nem igényel előleget. Hower azonban megjegyzi, hogy az USDA-hitelek lezárása hosszabb időt vesz igénybe, és szigorúbbak a jogosultsági követelmények.
Vannak előlegfizetési támogatással kapcsolatos lehetőségek?
Az előlegfizetés költséges lehet, különösen, ha olyan területen él, ahol magasak az ingatlanárak. Ha Ön első lakásvásárló, igénybe veheti az állami és helyi lakásügyi hatóságok, valamint nonprofit szervezetek által kínált előlegfizetési támogatási programokat. A támogatás támogatás, a Zillow beszámolója szerint, attól függően, hogy hol keresgél, támogatások, utalványok és kölcsönök formájában érkezhet. Pennsylvaniában „a hagyományos K-FIT hitel nagyszerű lehetőség annak, aki hosszú ideig tervezi, hogy az otthonában él” – mondja Hower. „A program a vételár öt százalékát adja vissza a települési költségek és az előleg fedezésére”.
Vannak-e előnyei a nagyobb összegű előlegfizetésnek?
Bár a nagyobb összegű előleg kifizetése többe kerülhet, számos előnnyel jár. Kisebb előleg esetén minden hitel (a VA-hitelek kivételével) úgynevezett prémium jelzálogbiztosítást (PMI) alkalmaz. Hower szerint „a PMI egyfajta biztosítás, amely megvédi a hitelezőt, ha az új vevő nem teljesíti a jelzáloghitelét. Ha a befizetett kölcsöntőke egyenlő vagy meghaladja az otthon értékének 20 százalékát, a PMI-t eltávolítják”. A PMI-t a jelzáloghitel-fizetéshez csatolják, ami minden hónapban növelheti a költségeket. A 20 százalékos vagy annál nagyobb összegű előleg befizetése esetén nincs PMI, így a jövőben pénzt takaríthat meg.
A havi törlesztőrészletek csökkentésén kívül a nagyobb összegű előleg erősebb ajánlatot tesz lehetővé, miközben még mindig a lakásvásárlás fázisában van. „Az eladók úgy tekinthetnek erre, mint egy biztosabb vevőre, akinél kisebb a valószínűsége annak, hogy az üzlet meghiúsul” – mondja Hower.
Kép forrása: Getty / Feverpitched